Covid-19: impatto sui contratti di locazione ad uso commerciale. Quali tutele per i conduttori

Covid-19: impatto sui contratti di locazione ad uso commerciale. Quali tutele per i conduttori

L’emergenza COVID-19 ha avuto una inevitabile ripercussione sui contratti di locazione già in corso di esecuzione all’inizio della pandemia.
Il DPCM dell’11 marzo 2020, per contrastare l’emergenza Coronavirus ha previsto misure drasticamente restrittive, imponendo, la chiusura di tutte le attività commerciali ritenute non essenziali, che hanno visto e vedranno una riduzione di fatturato e liquidità.
A molti conduttori di immobili ad uso commerciale esercenti attività (non necessarie), è dunque stato fatto divieto di svolgere la propria attività e quindi di godere e di servirsi degli immobili locati (si pensi al settore della ristorazione).
Al momento nessuna norma è stata dettata per disciplinare la sospensione dei pagamenti dei canoni.
Tutto è lasciato alla buona volontà dei locatori.
Abbiamo cercato dunque di individuare gli strumenti di diritto che potrebbero essere di aiuto ai conduttori di immobili locati ad uso commerciale (solo per le attività vietate) distinguendo le ipotesi in cuiil conduttore sia interessato a mantenere in vita il contratto, dall’ipotesi opposta.
a) Nel caso in cui il conduttore abbia interesse a mantenere in vita il contratto.

•  RIDUZIONE DEL CANONE
L’art 1464 stabilisce che quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO
Occorre ricordare che l’art. 1375 c.c. obbliga le parti a comportarsi secondo buona fede nell’esecuzione del contratto. L’art. 1175 c.c., dal canto suo, ribadisce e generalizza per i rapporti obbligatori questa esigenza solidaristica che impone il contemperamento dei contrapposti interessi. Dunque la buona fede a correzione del regolamento contrattuale può portare persino ad una temporanea inesigibilità della pretesa creditoria ove ciò esponga a pericolo i beni del debitore secondo una scala valori costituzionali.
Si rammenta pure che a norma dell’art 1256 c.c. 2° co, secondo cui “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”, il conduttore in caso di “forza maggiore”, che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto, sarebbe giustificato a ritardare l’adempimento di propri obblighi contrattuali.
RINEGOZIAZIONE DELLE CONDIZIONI DEL CONTRATTO PER SOPRAVVENUTA ECCESSIVA ONEROSITÀ
L’art. 1467 c.c. prevede che, qualora si verifichino situazioni che rendano eccessivamente oneroso il contratto e smisuratamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni; sul punto il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica. In ipotesi di accettazione si procederà alla registrazione della modifica contrattuale, anche al fine di una riduzione delle imposte a carico del locatore.

b) Nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia più interesse a mantenere il rapporto contrattuale
RECESSO DEL CONDUTTORE PER GRAVI MOTIVI
Ai sensi dell’art. 27 Legge 27 Luglio 1978 N. 392, il sopravvenire di gravi motivi legittima il diritto di recesso, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata

RISOLUZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITA’ SOPRAVVENUTA

L’emergenza sanitaria conseguente alla diffusione del Covid-19 CHE renda più “onerosa” la prestazione contrattuale a carico del conduttore, rende applicabile la disciplina prevista dall’art 1467 c.c. secondo cui nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.”.

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